Mudanças no modelo de tributação do consumo elevam a incidência de impostos sobre receitas de locação e exigem revisão das estratégias patrimoniais e sucessórias
A reforma tributária brasileira está promovendo mudanças relevantes para empresas que administram patrimônios imobiliários próprios, conhecidas popularmente como holdings patrimoniais ou imobiliárias. Com a substituição gradual do PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), as receitas provenientes da locação de imóveis passarão a enfrentar uma carga tributária significativamente maior.
Novo sistema altera regras para locação de imóveis
A Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, criou o chamado IVA Dual brasileiro, composto pelo IBS e pela CBS. O novo modelo tem como objetivo simplificar a tributação sobre o consumo, mas também amplia o alcance dos tributos sobre determinadas operações econômicas.
Entre elas está a locação onerosa de imóveis realizada por pessoas jurídicas. A legislação passou a enquadrar essas operações no campo de incidência dos novos tributos, alterando substancialmente o cenário que vigorava até então.
Vantagem fiscal das holdings imobiliárias diminui
Historicamente, a constituição de uma pessoa jurídica para administrar imóveis próprios era uma estratégia amplamente utilizada para reduzir a tributação sobre receitas de aluguel.
Enquanto pessoas físicas podem pagar Imposto de Renda de até 27,5% sobre esses rendimentos, as administradoras de bens enquadradas no Lucro Presumido encontravam um ambiente tributário mais favorável, com carga relativamente previsível e reduzida sobre as receitas de locação.
Esse diferencial transformou as holdings patrimoniais em importantes ferramentas de planejamento tributário e organização sucessória.
IBS e CBS mais que dobram tributação sobre locações
Antes da reforma, empresas optantes pelo Lucro Presumido estavam sujeitas à incidência conjunta de PIS e Cofins à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta de locação.
Com a implementação do IBS e da CBS, mesmo considerando o benefício fiscal concedido ao setor imobiliário, a carga efetiva estimada sobre essas operações deverá alcançar aproximadamente 8,4%.
Na prática, isso representa mais que o dobro da tributação anteriormente suportada sobre essas receitas, aumentando significativamente os custos fiscais das administradoras de bens.
Setor imobiliário contará com redução de alíquota
Apesar do aumento da tributação, o legislador criou mecanismos para amenizar os impactos sobre o mercado imobiliário.
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações de locação de imóveis. Ainda assim, especialistas avaliam que o benefício não será suficiente para manter o nível de carga tributária observado no modelo anterior.
O resultado é um cenário de menor vantagem fiscal para as empresas que exploram atividades imobiliárias por meio de pessoa jurídica.
Planejamento patrimonial continua sendo relevante
Embora a eficiência tributária tenha diminuído, especialistas destacam que as administradoras de bens continuam desempenhando papel importante na gestão patrimonial.
Além da centralização dos ativos imobiliários, essas estruturas seguem oferecendo benefícios relacionados à governança familiar, proteção patrimonial, organização societária e planejamento sucessório.
Dessa forma, a decisão de manter ou constituir uma holding imobiliária deixa de estar baseada exclusivamente na economia tributária e passa a considerar aspectos estratégicos mais amplos.
Impostos sobre a renda permanecem inalterados
A reforma tributária alterou a tributação sobre o consumo, mas não modificou a incidência dos tributos sobre a renda das pessoas jurídicas.
Assim, o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) continuam sendo apurados pelas regras atualmente vigentes, sem alterações decorrentes da reforma.
Período de transição permite adaptação
A implementação gradual do IBS e da CBS ocorrerá até 2033, oferecendo um período de transição para que empresas e investidores revisem suas estruturas patrimoniais.
Esse prazo poderá ser utilizado para estudos tributários, reestruturações societárias e avaliação dos impactos financeiros das novas regras, permitindo decisões mais seguras e alinhadas ao novo ambiente regulatório.
Avaliação individual passa a ser essencial
Com a reforma tributária, as holdings patrimoniais deixam de representar uma solução automática de economia fiscal e passam a exigir análises mais detalhadas de cada caso.
Questões relacionadas ao perfil dos imóveis, volume das receitas, objetivos sucessórios, estrutura familiar e estratégias patrimoniais ganham ainda mais relevância no processo de tomada de decisão.
Nesse novo cenário, o acompanhamento especializado nas áreas tributária, societária e sucessória torna-se fundamental para garantir a eficiência e a segurança das estruturas patrimoniais.
